Ce projet offre ainsi une opportunité concrète de valorisation et de développement durable, en parfaite adéquation avec les priorités locales et les objectifs de mixité sociale du département du Var. Contactez-nous pour approfondir ensemble les modalités opérationnelles et concrétiser rapidement cette initiative à fort impact.

Depuis l’entrée en vigueur de la loi SRU (Solidarité et Renouvellement Urbain) en 2000, les communes de plus de 3 500 habitants situées en zone tendue – comme Le Beausset – doivent atteindre un taux de 25% de logements sociaux parmi les résidences principales.

• Au 1er janvier 2023 : taux de logements sociaux = 5,59%

• Seuil légal SRU non atteint → Commune placée sous carence, avec amende annuelle et encadrement étatique renforcé imposé par le préfet.

• Objectif triennal 2023-2025 pour Le Beausset : +211 logements sociaux → objectif non contraignant mais indicatif du déficit (soit seulement 25% du manque).

📈 2 - Évolution de la situation (2023 – 2025)

🏛️ 3 - Stratégie et dynamique de la commune

La municipalité, lors des derniers mandats (notamment celui élu en 2020), est maintenue dans une posture de résistance , malgré la pression :

• PLU 2022 maintenu , sans ouverture significative de nouvelles zones à urbanisation sociale massive.

• Refus explicite d'accueillir des grands programmes collectifs, au nom de la "préservation de l'identité pavillonnaire" .

• Les objectifs de mixité sont relus à la baisse dans les documents du Programme Local de l'Habitat intercommunal (PLH Sud Sainte-Baume).

✎ Position officielle de la Mairie :

« La commune ne dispose pas de réseaux suffisants, ni des équipements publics adéquats pour recevoir de nombreux logements sociaux sans dénaturer le tissu urbain local. »

❌ 4. Les arguments de blocage de la commune

🧭 5. Les erreurs et choix contestables de la commune

• Refus d’utiliser les zones AU1 RT et AU2 (tout à fait urbanisables avec les bons aménagements) pour produire une réponse cohérente à la loi SRU.

• Aucun portage communal ou intercommunal des possibilités ouvertes par des opérateurs privés/sociaux coordonnés.

• Absence de politique de réserve foncière communale depuis plus de 15 ans.

• Mauvais dialogue avec les services de l’État : plusieurs injonctions préfectorales en 2023–2024 sont restées lettre morte.

• Aucun portage foncier ou opération d’aménagement partagée avec un aménageur public (type EPF PACA ou partenaire CDC).

🏗️ 6. Les zones AU1 et AU2 maîtrisées : un atout stratégique exceptionnel

Ce projet repose sur deux éléments rares :

✅ Foncier maîtrisé

• Nous contrôlons et sommes en lien avec plusieurs propriétaires en zone AU1 RT et AU2, totalement intégrés au périmètre urbanisable du PLU.

• Pas d’obstacles juridiques rédhibitoires : ces zones sont programmées à l’urbanisation sous certaines conditions (études, voirie, réseaux).

✅ Acteurs réunis

• Accompagnement architectural opérationnel déjà engagé.

• Accord de principe ou fort intérêt exprimé par des bailleurs sociaux de référence.

• Implication d’un promoteur privé .

• Possibilité de concevoir un ensemble véritablement mixte, équilibré (accession / social / intermédiaire).

👉 En résumé, ce projet constitue la meilleure réponse immédiate et crédible au déficit SRU :

⚖️ 7. Pourquoi un acteur politique peut aujourd’hui changer la donne

En 2025, avec la carence officiellement actée, les préfets disposent de pouvoirs renforcés :

• Droit de préemption étatique mobilisable d’office dans les zones AU.

• Possibilité de délivrer eux-mêmes les permis de construire pour des projets comportant au moins 50% de logements sociaux.

• En cas de résistance excessive, appui possible par l’ANRU, l’EPF, Action Logement ou un GIP d’aménagement public.

Un acteur politique régional ou national (ex : président d’EPCI, parlementaire, préfet coordinateur) peut :

• Porter le projet comme « démonstrateur SRU » dans le Var.

• Mobiliser les services de l’État pour soutenir une préemption partielle accompagnée.

• Appuyer juridiquement et médiatiquement une procédure de substitution.

📌 Conclusion – Recommandations

Le Beausset reste en 2025 dans une situation de carence persistante, sans stratégie efficace pour en sortir. Votre projet, porté sur des zones stratégiques maîtrisées avec le soutien d’acteurs sérieux, représente la seule opération d’ampleur suffisamment structurée pour débloquer la situation à court/moyen terme.

⚠ En l’absence d’évolution d’ici fin 2025, la pression préfectorale va se renforcer. Vous êtes en position de proposer une opération exemplaire, sur un foncier cohérent, en réponse directe au déficit reconnu par l’État.

Le Constat (2025):

• Taux de logements sociaux : 7,2% (été 2025)

• Seuil légal SRU : 25% → déficit > 500 logements sociaux

• ❌ Carence déclarée : oui, avec fiscalité pénalisante et perte de maîtrise communale partielle

• Équipements scolaires, énergétiques, fonciers existants mais sous-mobilisés

L’Inertie Communale:

• Aucun programme significatif depuis 2020, 51 logements livrés début 2025

• Zones AU disponibles mais non mobilisées par la mairie

• Refus systématique de grandes opérations : volonté politique d’« éparpillement »

• Dialogue compliqué avec les services de l’État

Notre Proposition

✔️ Projet : 800 logements à dominante résidentielle et mixte

• Urbanisation maîtrisée des zones AU1 et AU2

• Propriétaires volontaires à la vente

• Études urbanistiques réalisées ou anticipées

• Partenariat avec promoteurs privés et opérateurs sociaux

Opportunité pour l’État et l’Élu Local

🛠️ Un projet clés en main :

• Réalisable en 4 à 6 ans par tranches

• Avec un objectif de 35–40% social (≃ 280 à 320 logements)

• Valorisation de zones ouvertes à l’urbanisation

• Diminution immédiate de la pression préfectorale sur la commune

Ce que nous cherchons

🤝 Un porteur politique ou institutionnel pour :

• Appuyer la négociation avec la préfecture

• Soutenir un montage partenarial public-privé

• Éventuellement co-construire avec l’EPF ou la CDC

Ce qu’on peut livrer

🏁 Dossier complet foncier + étude technique préliminaire + position juridique
🏗️ Étude de faisabilité – phase 1 déjà en place
👷♂️ Prêt à engager procédures pré-opérationnelles dès validation d’un pilotage

• Article L302-9-1 du Code de la construction et de l’habitation
  → En cas de carence SRU, le préfet peut :

  • Prendre la place du maire dans l'instruction et la délivrance des permis

  • Exercer directement le droit de préemption

  • Mobiliser l'EPF ou l'État pour acquisition foncière

⚠️ Conditions requises (remplies à Le Beausset)

• Commune officiellement carencée (6e période triennale : 2023–2025)

• Taux SRU très en-deçà des objectifs légaux

• Refus explicite ou absence d'action crédible

• Terrains classés en zones AU urbanisables, avec maîtrise foncière partielle ou possible

• Présence d’un partenaire bailleur + promoteur validant la faisabilité

🔧 Outils mobilisables par l’État ou ses opérateurs

1. Préemption préfectorale directe (art. L210-1 et L210-12 du Code de l’urbanisme)

2. Dérogation préfectorale aux refus de permis dans les zones ciblées

3. Lancement d'une OAP d’intérêt public ou ZAD d’urbanisation à dominante sociale

4. Accompagnement via établissement public foncier (EPF PACA notamment)

5. Réquisition ou acquisition directe via Action Logement, CDC Habitat, etc.

💡 Jurisprudence et précédents :

Des cas concrets depuis 2022 à Istres, La Seyne-sur-Mer, ou encore dans l’Hérault ont mobilisé les leviers de substitution préfectorale, notamment à l’appui de projets portés par des investisseurs institutionnels sérieux.

Les documents et rapports qui suivent, témoignent de la pratique effective depuis 2022 d’actions préfectorales fortes dans ces territoires pour imposer des programmes de logements sociaux, y compris par préemption, substitution aux compétences communales, et mobilisations des opérateurs publics.

Phase 1 – Constitution d’une unité foncière

• Validation des promesses ou engagements des propriétaires fonciers (AU1 RT – AU2)

• Estimation des VRD et phasage possible pour 2 ou 3 tranches de 250–300 logements

• Études environnementales/archéo si besoin

• Positionnement sur des permis d’aménager coordonnés

Phase 2 – Partenariat public/privé

• Signature d’une lettre d’intention tripartite → Promoteur / Bailleurs sociaux / Comité politique

• Appui d’un acteur d’aménagement tiers (ex : EPF, SPL, SEM) pour crédibiliser la gouvernance

• Élaboration d’un schéma de portage : foncier (propriété ou VEFA), programmation (SRU, PLS, libre)

Phase 3 – Dialogue Institutionnel

• Présentation technique du projet à la DDTM Var, Appui logement social Préfecture

• Rencontre avec l’EPCI Sud Sainte-Baume (si blocage communal persiste)

• Soutien d’un parlementaire, président de département ou région – pour obtenir labellisation ou priorité préfectorale

• Possibilité de montage avec financement CDC, EPF + subvention DETR ou fonds régional logement

RÉPONSE : Cet argument n’est plus défendable, car plusieurs propriétaires fonciers en zones AU1 RT et AU2 souhaitent vendre et sont prêts à s’engager. Ces deux zones sont classées dans le Plan Local d’Urbanisme comme « urbanisables sous conditions » (études, voiries, réseaux), ce qui correspond parfaitement à une opération de logements structurée, étape par étape. L’offre foncière étant maîtrisée, ce frein est résolu dans le contexte de votre projet.

2 - « Inadaptation des infrastructures communales (voiries, réseaux, stationnement) »

RÉPONSE : Des aménagements de voirie sont en cours (notamment à l’entrée nord) et la communauté d’agglomération investit pour moderniser l’offre de mobilité et la circulation intra-muros. Les récents projets immobiliers comportent systématiquement des études VRD (voirie/réseaux/divers), l’intégration de parkings en surface et sous-sol (cf. résidence du Pignet : 56 places en sous-sol + 15 extérieurs pour 51 logements), bien au-delà des normes minimales.

En complément, l’agglo développe des solutions alternatives de transports avec de nouvelles lignes de bus (Esti’Bus, été 2025), preuve que l’offre de mobilité est en train de s’étoffer pour accompagner un développement résidentiel.

3 - « Risque d’opposition des riverains / insatisfaction électorale »

RÉPONSE : Il est indéniable que la commune redoute des tensions de voisinage, mais un projet graduel, bien intégré, avec co-construction et sensibilisation des habitants, permet de désamorcer ces inquiétudes. Rien n’interdit d’intégrer en amont un comité consultatif des riverains, un atelier d’urbanisme participatif, ou de programmer des tranches raisonnables, ce qui fait partie du montage opérationnel proposé dans votre dossier.

4 - « Insuffisance des équipements scolaires (manque de places à l’école, saturation) »

RÉPONSE NUANCÉE (le point le plus délicat) :

• Constat 2025 : Le Beausset compte trois groupes scolaires publics (écoles maternelles et élémentaires André-Malraux, Marcel-Pagnol, Jean-Gavot) et un collège public Jean-Giono (qui dessert aussi Evenos et Signes).

• Selon le dernier rapport communal 2025, la capacité d’accueil des écoles du primaire reste « limitée et peu variée », mais aucune fermeture ni crise majeure de saturation n’a été annoncée à ce jour ; au contraire, l’évolution démographique est restée relativement stable ces deux dernières années.

• Perspectives :

  • La loi impose que toute croissance massive de population soit associée à une stratégie d’équipement : tout dépôt de permis majeur doit inclure un volet « impact sur les équipements publics » (incluant écoles, crèches, réseaux).

  • La Communauté d’Agglomération Sud Sainte Baume a inscrit à l’ordre du jour 2025 l’examen des capacités scolaires et la création éventuelle d’une nouvelle unité d’enseignement (ou extension).

  • Votre programmation, en mode « tranches » (2 ou 3 phases de 250–300 logements sur plusieurs années), permet une montée progressive des effectifs, donc une adaptation par extension ou mutualisation, et non un « choc » soudain.

  • Il existe également des groupes scolaires privés (notamment sous contrat sur Toulon, La Seyne, Ollioules…) accessibles aux familles nouvellement installées.

EN SYNTHÈSE : Le problème de capacité n’est pas un inconvénient absolu, mais une question d’anticipation, de coordination avec les services de l’État et du Département (qui a la compétence collèges), et d’étalement des livraisons.
Un accord avec la préfecture, éventuellement via une clause d’urbanisme concertée, peut conditionner chaque tranche de logements à la mise à niveau parallèle des écoles locales. Cela a déjà été fait dans d’autres communes récalcitrantes avec succès.

5 - Conclusion stratégique

• Mettre en avant la modularité du projet pour permettre l’adéquation entre rythmes de livraison des logements et adaptation progressive des écoles et services publics.

• Proposer d’impliquer immédiatement l’agglo et le Département pour une étude capacitaire sur les écoles – et inclure la possibilité d’une extension.

• Souligner que le financement d’équipements annexes (classe supplémentaire, rénovation) peut être intégré dans les participations d’urbanisme ou obtenu via des subventions.

La mairie ne peut donc plus arguer d’un blocage « rédhibitoire ». Avec votre programmation graduelle, l’engagement concerté des partenaires publics, et la mobilisation préfectorale, la réponse à la carence reste totalement possible, maîtrisée et anticipée.